◆ 답변

 전세권설정등기는 민법의 전세권에 관한 규정에 의하여 그 설정순위에 따라 당연히 물권적 효력인 순위보호가 인정되는데 반하여, 확정일자제도는 사회적 약자인 세입자(임차인)를 보호하기 위하여 원칙적으로 채권계약인 주택임대차에 대하여 물권적 효력(순위에 따른 우선변제의 효력)을 인정하는 제도라는 점에 근본적인 차이점이 있다고 할 것입니다.

구체적인 차이점을 살펴보면 다음과 같습니다.

1. 확정일자제도는 확정일자에 의한 순위가 인정되기 위해서는 확정일자를 받는 이외에 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도 받아 실제거주(입주)할 것을 그 요건으로 함에 반하여 전세권설정등기는 등기만 설정해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다. 또한 전세권설정등기는 등기만 경료해 두면 되고 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아닙니다.

2. 확정일자는 법원 및 등기소나 공증인사무실 또는 주민센터에서 저렴한 비용으로 임대차계약서만 있으면 임대인의 동의여부와는 관계없이 간편한 절차에 의해 확정일자를 받을 수 있음에 반하여, 전세권설정등기는 임대인의 협력 없이는 등기자체가 불가능하며 절차도 복잡하고 확정일자보다 비용도 많이 소요된다고 할 것입니다. 또한 전세기간 만료 시에는 전세권설정등기를 말소해 주여야 합니다.

3. 전세계약기간이 만료된 경우에 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행(강제경매)을 신청할 수 있음에 반하여(주택임차권등기명령에 의한 등기가 된 경우에도 그 등기에 경매신청권은 부여되어 있지 않음), 전세권설정등기를 경료한 전세권자는 판결절차 없이도 직접 임의 경매신청이 가능하다 할 것입니다.

4. 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 권리신고 및 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.