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세든 상가가 경매나 공매에 넘어가더라도 상가 임차인이 보증금을 반환 받으려면 일선 세무서에서 확정일자를 받아야 합니다. 이렇게 하면 확정일자 이후에 근저당을 설정한 사람보다 우선적으로 보증금을 돌려 받을 수 있습니다. 1) 확정일자를 받을 수 있는 대상 : 지역에 따라 다릅니다. 서울은 임대보증금과 월세를 보증금으로 환산한 금액을 합한 총 임대료가 2억 4,000만원 이하여야 합니다. 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역은 1억 9,000만원 이하, 인천을 제외한 광역시는 1억 5,000만원 이하, 나머지 지역은 1억 4,000만원 이하입니다. (2010. 7. 26.자로 시행되는 개정 상가건물임대차보호법 시행령에 따르면 서울은 3억 이하, 서울을 제외한 수도권과밀억제권역은 2억 5천만원 이하, 인천을 제외한 광역시와 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 1억 8천만원, 나머지 지역은 1억 5천만원 이하로 상향되었습니다.)종교 및 자선단체, 친목모임 사무실은 상가가 아니므로 확정일자를 받을 수 없습니다. 2) 신청절차 : 사업자등록증이 있는 기존 사업자는 등록증 원본, 신분증, 임대차계약서 원본, 임차건물 도면을 갖고 관할 세무서로 가서 '사업자등록정정신고서'를 작성해 제출하면 됩니다. 국세청이 정정신고서 작성을 요구하는 것은 기존 사업자의 업태나 상가면적 변경 내용을 파악하기 위해서입니다. 신규 사업자는 준비해야 할 서류가 더 많습니다. 우선 사업자등록증을 새로 내야 하므로 사업허가증, 등록증, 신고필증 사본이 있어야 합니다. 여기에 임대차계약서 사본, 건물 도면, 신분증을 함께 갖고 가서 '사업자등록신청서'를 작성하면 확정일자를 받을 수 있습니다. ♣ 상가건물임대차보호법 시행령등 요약 - 적용 대상은 영업용 건물만 해당되고 동창회사무실 등 비영리단체의 건물 임대차는 적용되지 않음 - 보증금을 산정할 때 월차임이 있는 경우 월차임에 100을 곱한 금액을 합산함(시행령 제 2조 제3항). 이 보증금을 환산보증금이라 하는데 보증금과 월세환산액을 합한 금액을 말함. (예) 보증금 1,000만원에 월세 100만원으로 상가를 임차한 경우 보호대상 보증금은 1,000만원(보증금) + 100만원(월세) x 100 = 1억 1,000만원 - 경제사정 등의 변동에 따라 보증금을 증액한 경우 차임 또는 보증금의 100분의 12 초과 안됨.(참고로 주택임대차는 20분의 1임) - 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환하는 경우 보증금의 연 1할5푼을 초과하지 못함. - 보증금의 일정액이 상가건물 가액의 3분의 1을 초과하는 경우 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선권이 있음.(참고로 주택임대차는 2분의 1임) - 하나의 건물에 임차인이 2인 이상인 경우 보증금의 일정액의 합산가액이 3분의 1을 초과하는 경우 보증액의 일정액의 비율로 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금액으로 봄.(주택임대차는 2분의 1임) - 기간의 정함이 없거나 1년 미만은 1년으로 보고(주택임대차는 2년임), 임차인은 1년미만의 유효를 주장할 수 있고, 계약갱신은 5년을 초과하지 않은 범위에서 할 수 있음. 계약갱신요구권은 2002. 11. 1. 이후 계약부터 적용됨. 예를 들어서 2002.10.25. 1년 계약을 체결했으면 2003.10.25. 새로 체결된 계약부터 적용이 됨. - 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임대차등기신청을 할 수 있음.{(대법원규칙 제1592호, 제1797호(임차권등기명령절차에 관한 규칙 참조)} - 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때의 익일부터 대항력이 있음. 계약변경시(보증금인상 등) 반드시 사업자등록정정신고를 하여야 하고, 이 법 시행 전에 사업자등록을 한 임차인도 부가가치세법시행령 등의 개정으로 사업자등록정정사항에 포함되므로 사업자등록정정신고서를 작성하여 신고하여야 이 법에 따라 보호받을 수 있음. - 위 표의 금액 범위 내의 임차인은 건물의 인도, 사업자등록으로 대항력을 갖추면 최우선변제권이 있지만, 2002. 11. 1. 이전에 물권을 취득한 제3자에게는 효력이 없고, 반드시 배당요구 종기일까지 배당요구신청 하여야 배당을 받을 수 있음. - 임차인은 계약기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있고, 정당한 사유 없으면 거절을 못함.{예외사유 법 제10조에 차임 연체 3기(주택임대차는 2기)외 7개항 있음} - 임대인이 위 기간 내에 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경을 통지하지 않은 경우, 임대기간이 만료한 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 보고, 이 후 임차인은 계약해지의 통고를 할 수 있고, 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 효력이 발생함.{민법의 임대차의 경우 임대인은 6월, 임차인은 1월이 경과하면 효력발생(민법 제 635조)} - 전차인은 전대인의 권리범위 내에서 전대인(轉貸人)에 대하여 권리를 행사할 수 있고, 임대인에게는 권리를 주장할 수 없으나, 단 임대인이 전대에 동의한 경우 임차인의 계약갱신 기간내에 임차인을 대위하여 계약갱신권을 주장할 수 있음. - 전차인은 확정일자 부여대상이 아니고, 제 3자에 대한 대항력, 우선변제권 등의 권리가 이 법에 규정하고 있지 않으므로 전대인의 보증금에 대하여 민법의 채권자대위권을 행사하여 임차보증금을 변제받을 수 있음.
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